Názor: Půjčit si nebo naspořit?

Není tomu tak dávno, kdy se mě na sympoziu projektu Jak to dělají jinde zeptal jistý předseda jednoho společenství vlastníků: „Proč bychom si měli půjčovat peníze na rekonstrukci výtahu, když si na ni za několik let našetříme?“ Otázka mne přivedla k zamyšlení v obecné rovině, jak pracovat s penězi ve fondu na správu domu a pozemku ve společenstvích?

Standardně to funguje tak, že do fondu se přispívá dlouhé roky stejná částka a to nejnižší možná, protože obyvatelé domu většinou nejsou ochotni na svoje bydlení příliš přispívat. Pak nastane situace, kdy je potřeba jednorázově větší částka na opravu (a zde si dosaďte situace, které jistě znáte – opravu výtahu, kotelny, balkónů …), ať už havarijní nebo jen nezbytnou. Co teď? Chtít po vlastnících 10-20 tis. Kč, když doteď nechtěli nebo nemohli do fondu přispívat vyšší částkou?

Někdo může namítnout, že si přece mohou potřebné peníze půjčit! Média jsou plná „výhodných“ půjček bez ručitele pro studenty, důchodce, matky na mateřské, nezaměstnané. Většinou už známe ty smutné životní osudy spoluobčanů, kteří sedli na lep reklamním vějičkám a dostali se kvůli pár tisícovkám do dluhové pasti, která je mnohdy připravila i o bydlení.

Účelový úvěr pro potřeby SVJ a BD

V této situaci je nikoliv jediným, ale nejlepším řešením bankovní úvěr, který si vezme společenství vlastníků. Úrokové sazby jsou na nejnižší úrovni v historii (cca. 1,2 – 2,0% p. a.^*),  banky poskytují společenstvím úvěry do 300 tis. Kč na bytovou jednotku bez zajištění se splatností až 20 let. Další výhody? Vlastník přispívá určenou částku do fondu na správu domu a pozemku (může být stejná jako dosud nebo mírně zvýšená). Banku nezajímá věk vlastníka či příjem, vzdělání, rodinný stav, atd. Jediná skutečně podstatná věc je dostatečný přísun peněz do fondu. Zde je dobré říci, že banka trvá na tom, aby se na splátku úvěru nečerpal veškerý příjem, který plyne do fondu. Standardně je potřeba, aby ve fondu zůstávala částka odpovídající nejméně 15 % výše fondu pro případ havárií. Ideálním řešením je, pokud je těchto 15 % navýšeno ještě o určitou sumu, která bude umístěna např. na spořicím účtu a bude tedy tzv. nedotknutelná. Společenství pak má jistotu, že bude schopno splácet úvěr bance i v případě, že bude třeba v domě provést okamžitou opravu.

Jak schválit přijetí úvěru?

Nový občanský zákoník a stanovy podle něj přijaté, vám dávají možnost přijmout rozhodnutí o zvýšení příspěvku do fondu na správu domu a pozemku, o přijetí bankovního úvěru i o jakékoliv opravě či pořízení nového zařízení prostou většinou hlasů na shromáždění za účasti nadpoloviční většiny hlasů v domě. K této informaci přidám radu – skutečně důležitá rozhodnutí nechte schválit nadpoloviční většinou všech hlasů. Je to demokratický způsob hlasování. Většina rozhodla, menšina akceptuje rozhodnutí.

Na co si dát pozor?

1. Délka splatnosti úvěru. Platí čím delší, tím nižší měsíní splátka. Současně platí čím delší, tím větší objem úroků zaplatíte. Nechte si zpracovat několik variant splatnosti a vyberte si pro vás nejvhodnější.

2. Výška úroku. Liší se podle délky fixace úrokové sazby. Nejčastěji se domy rozhodují mezi krátkodovou (do 5 let) a dlouhodobou fixací (až 15 let). Opět platí, že čím delší fixace, tí vyšší úrok.

3. Zajištění úvěru. Jak již bylo uvedeno, do 300 tis. Kč na byt poskytují banky úvěr bez zajištění. Každý vlastník ručí za závazek společenství do výše svého podílu na společných částech. Zde existuje riziko v případě neplatiče(-ů). Pokud někdo nepřispívá do fondu na správu domu (tím i na splátky úvěru), musí tuto částku za něj hradit ostatní vlastníci.

4. U bytového družstva ručí obvykle družstvo celým domem. To se projeví u jednotlivých bytů jako podíl na nesplaceném závazku, neboli dluh na bytě. To může být překážkou při prodeji družstevního podílu. Minimálně je třeba s touto částkou při prodeji počítat.

Závěr

Rozumné zadlužení se z důvodu zlepšení kvality bydlení je jedním z mála důvodů, proč se vůbec zadlužit. Investice, která sníží náklady na provoz domu, která zvýší bezpečnost provozu domu a v neposlední řadě přispěje svojí estetikou ke kultivaci projevu a mezilidských vztahů obecně, je skutečnou investicí do budoucna. Flikování nejhorších průšvihů na domě, havárií a bezpečnostních rizik vede pouze k rezignaci a beznaději na zlepšení stavu domu i jeho obyvatel. 

Ať už bude vaše rozhodování jakékoliv, přejeme vám, co nejlepší bydlení s rozumnými sousedy.

^* p. a. = roční úroková sazba

Autor:

Ing. Vladislav Hrdlička

Pro náš dům, z. s.

E-mail: info@pronasdum.cz

Tel: +420 730 518 804

www.pronasdum.cz