Malý slovníček bankovních pojmů

ČSOB je lídrem trhu v oblasti úvěrování oprav bytových domů ve vlastnictví bytových družstev (BD) a společenství vlastníků (SV). Tohoto postavení banka dosáhla m.j.  i díky tomu, že se dlouhodobě věnuje zvyšování finanční gramotnosti zástupců BD a SV v této oblasti. Zástupci ČSOB v posledních letech prezentovali své zkušenosti na stovkách seminářů, určených pro vlastníky bytových domů. Pomohli tak v řadě případů přesvědčit zástupce BD a SV o tom, že zadlužit se na smysluplnou věc, jakou je například rekonstrukce nemovitosti, není v dnešní době ostudou, ale prozíravým řešením. Pro ty, kteří teprve o čerpání úvěru uvažují, proto přinášíme malý slovníček nejpoužívanějších bankovních pojmů.

Účel úvěru

Účelovost je základním znakem bankovního úvěru. Banky BD a SV půjčují peníze vždy na určitý účel a návazně kontrolují, zda na klientem dopředu uvedený účel jsou úvěrové prostředky opravdu použity. V praxi tak při úvěrování opravy bytového domu banka před každým čerpáním úvěru kontroluje zda faktura, která má být úvěrem zaplacena, se přímo vztahuje k úvěrované investiční akci.

Vlastní zdroje

Přesto, že banky jsou připraveny poskytnout úvěr i na 100% rozpočtových nákladů investice, je zapojení vlastních naspořených zdrojů klienta vítáno. Nejenže se sníží výše potřebného úvěru, ale současně se tak účelově využijí zdroje, které si BD a SV spoří jako dlouhodobé zálohy na opravy a údržbu - jinak řečeno fond oprav.

Zdroje na splácení úvěru

Zdrojem, ze kterého BD a SV úvěr splácejí, je ta část peněžních prostředků na jejich účtu, která je účetně vykazována jako zůstatek ve fondu oprav. Banky většinou požadují, aby na úhradu měsíční splátky úvěru a úroků bylo použito pouze určité procento z peněz, které vlastníci či družstevníci měsíčně do fondu oprav přispívají.

Doba splatnosti

Doba splatnosti úvěru je počítána od data podpisu smlouvy o úvěru až po datum předpokládané poslední splátky úvěru. Doba splatnosti je tvořena obdobím čerpání a obdobím splácení úvěru. V období čerpání úvěru je úvěr průběžně čerpán a dlužník platí pouze úroky z aktuálně vyčerpané výše úvěru. Po dočerpání úvěru je zahájeno zbývající období, ve kterém se úvěr postupně splácí. Pokud je období čerpání např. půl roku a splatnost úvěru je 15 let, pak úvěr je splácen po dobu 14,5 roku. Obvyklá maximální doba splatnosti úvěrů pro BD/SV je u bank dnes stanovena na 20 let.

Splácení úvěru

Úvěr je možné splácet lineárně, tzn. stále stejná výše měsíční splátky jistiny úvěru a měsíční splátka úroků z aktuální výše úvěru, přičemž s klesající výší úvěru se úroky pozvolna snižují. BD a SV ve většině případů však požadují tzv. anuitní splácení, tzn., že po dobu splácení, resp. dobu fixace úrokové sazby, jsou všechny měsíční splátky naprosto stejné. V těchto splátkách je zahrnuto jak splácení jistiny úvěru, tak i úroků. Tato forma je tak oblíbená proto, že takto stanovené splátky se velice jednoduše dají rozpočítat mezi jednotlivé družstevníky či vlastníky.

Úroková sazba

Úroková sazba určuje cenu peněz, ze které je banka klientovi půjčuje a vyjadřuje se v procentech. Většinou se jedná o roční procentní sazbu (p.a.). Úroková sazba je součtem ceny, za kterou si banky půjčují peníze na mezibankovním trhu, předpokládaného rizika s poskytnutím úvěru spojeného a marží banky. Banky nabízejí na výběr ze tří základních možností konstrukce úrokové sazby – pohyblivá s vazbou na PRIBOR (PRIBOR je cena peněz na mezibankovním trhu, kterou vyhlašuje ČNB), pevná (fixní) na celou dobu splácení nebo pevná sazba, zafixovaná na kratší období než činí celková splatnost. BD a SV díky současným extrémně nízkým úrokovým sazbám jednoznačně preferují pevnou úrokovou sazbu s jejím zafixováním na co nejdelší období.

Poplatek za služby a práce spojené s realizací úvěru

Převážně se jedná o měsíční poplatek, který je účtován po celou dobu splatnosti úvěru. Obsahem poplatku je zejména kontrola podkladů umožňující čerpání peněžních prostředků z úvěrového účtu, evidence a automatické splátky jistiny úvěru, úroků a souvisejících poplatků z účtu klienta, hodnocení hospodaření klienta a plnění smluvních podmínek, zpracování výpisu z úvěrového účtu a jeho předání klientovi či konzultační služby telefonického/klientského centra 24 hodin denně.

Poplatek za poskytnutí úvěru

Jde o jednorázový poplatek, který bance kryje náklady spojené s analýzou hospodaření žadatele o úvěr a všechny ostatní práce spojené se schválením úvěru, přípravou a podpisem smluvní dokumentace. Stejně jako předchozí poplatek je i tento publikován ve veřejně přístupném Sazebníku banky.

RPSN

RPSN (roční procentní sazba nákladů) udává procentuální podíl z dlužné částky, který musí dlužník zaplatit za období jednoho roku v souvislosti se splátkami, správou a dalšími výdaji spojenými s čerpáním úvěru. RPSN je povinné uvádět pouze u úvěrů pro fyzické osoby. Stejného srovnání různých nabídek pro BD či SV dosáhnete, když sečtete všechny očekávané úrokové náklady a poplatky za celou dobu splatnosti úvěru. Tento součet vám přesně řekne, kolik budou činit celkové finanční náklady s úvěrem spojené.

Zajištění úvěru

Zajištění slouží bance jako pojistka pro případ, kdy by klient přestal být schopen úvěr splácet - v takovém okamžiku by došlo k zpeněžení zajištění a z něj k úhradě dlužné částky. Dnes je možné se již setkat s případy, kdy banka nevyžaduje zajištění žádné – je to ale většinou pouze u SV, kdy průměrná zadluženost na 1 byt nepřesáhne 300 tis. Kč. Zde banky spoléhají na dikci zákona, dle které každý vlastník ručí za dluhy SV. V ostatních případech, ale banky volí některou z níže uvedených variant zajištění svého úvěru.

Zástava nemovitosti

Mezi bankou a dlužníkem je uzavřena zástavní smlouva, která se vztahuje k určité nemovitosti - u BD celému domu, u SV k jednotlivým bytům. Zástavní právo úvěrující banky je následně zapsáno v katastru nemovitostí na příslušném listu vlastnictví u úvěrovaného objektu.

Ručitelské prohlášení

V ručitelském prohlášení je uvedeno, že konkrétní fyzická osoba (nebo manželé) ručí bance za úvěr poskytnutý BD nebo SV, ale pouze do určité maximální částky. Konkrétní částka je vždy vyjádřením alikvotního podílu na objemu úvěru, připadajícího na předmětného ručitele resp. jeho byt. Jedná se tedy o ručení vlastníků nebo družstevníků jako fyzických osob.

Biankosměnka

Jde o směnku vystavenou dlužníkem, která neobsahuje datum své splatnosti ani směnečnou částku. Přes to, že takováto směnka je kryta veškerým majetkem úvěrovaného subjektu, není na místě se takového jištění obávat či dokonce přemýšlet o jeho zneužitelnosti. Při tomto typu jištění úvěru sice dlužník resp. jeho statutární zástupci, podepisují nevyplněnou směnku, ale současně s bankou podepíší tzv. směnečné prohlášení, kde je přesně uvedeno, kdy, za jaké situace a jakým způsobem je banka oprávněna tuto směnku vyplnit a předložit k proplacení.